Türk Borçlar Kanunu 350. Madde gereğince kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kanunda gösterilen süre ve şekil şartlarına uyarak kira sözleşmesini açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. (TBK 355/1) Kanun koyucu, bu düzenleme ile kiraya verenin kötü niyetli olarak kiracıyı tahliye etme isteğini yasaklamaktadır.
Fakat uygulamada, bu yasağa rağmen çoğu ev sahibi, kira bedelini arttırmak ya da daha fazla bedel ile taşınmazı 3. kişilere kiraya verebilmek için kiracıyı “gereksinim nedeni ile tahliye” ettirmektedir.
Böyle bir durumda taşınmazı tahliye eden eski kiracının tazminat isteme hakkı doğmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu 355/3 fıkrası: Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde -haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralaması durumunda-, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Fakat, TBK 355/3 gereğince, eski kiracı tarafından açılacak maddi tazminat davasında, kiracının bir mahkeme kararı ve icra işlemi ile tahliye edilmiş olması gerekmektedir. Bir başka deyişle, kiraya veren tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiş olan kiracının bu davayı açma hakkı bulunmamaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6530 E.-10458K. İle bu durum açıkça belirtilmiştir: “Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması” şeklinde karar vermiştir.
